<p>Để làm rõ khía cạnh pháp lý về hình thức giao dịch mới trở nên phổ biến này, chúng tôi đã trao đổi với Luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn luật sư TP.HCM).</p>

<p><strong>Nhập nhèm giữa “đặt cọc” và “giữ chỗ”</strong></p>

<p><em>Trong giao dịch bất động sản, việc khách hàng bỏ ra một khoản tiền để đặt cọc, giữ chỗ vị trí ưng ý và để nhận được các ưu đãi của chủ đầu tư, đơn vị phân phối khi ký kết hợp đồng mua bán đang trở nên phổ biến. Theo luật sư, đặt cọc bao nhiêu, thời điểm nào và như thế nào thì an toàn?</em></p>

<p>Luật sư Trần Đức Phượng: Nếu bất động sản đủ điều kiện giao dịch theo quy định Luật Kinh doanh bất động sản thì việc đặt cọc là biện pháp đảm bảo cho việc ký kết hợp đồng, là bước chuẩn bị cần thiết, bên bán chuẩn bị giấy tờ để công chứng, bên mua chuẩn bị tiền.</p>

<p>Văn bản đặt cọc có nội dung đảm bảo rõ ràng như quy định tại Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015. Trên thực tế, những văn bản có tên gọi khác như: giữ chỗ, chính sách đặc biệt,… nhưng có nội dung về đặt cọc, thậm chí là ghi chữ rất nhỏ, hoặc giải thích bằng lời nói là nếu khách hàng không mua nữa thì hoàn trả lại tiền sẽ có tình trạng làm người mua hiểu nhầm, cài bẫy, lừa dối người mua. Điều này là rất đáng ngại.</p>

<p>Do đó, nếu có giao dịch việc đặt cọc thì cần ghi rõ ràng nội dung về đặt cọc theo quy định pháp luật và tên gọi văn bản phù hợp để người mua dễ nhận biết. Với tên gọi của văn bản “giữ chỗ” mà không có nội dung “cặt cọc” theo quy định pháp luật thì không thể hiểu là đặt cọc, chỉ xem là việc giao tiền và phải trả lại tài sản cho bên giao, không áp dụng việc bồi thường một khoản tương đương.</p>

<p>Đặt cọc là biện pháp đảm bảo để ký kết hợp đồng mua bán, do đó từ thời gian ký kết đặt cọc đến thời gian ký kết hợp đồng càng ngắn càng tốt, phù hợp sự chuẩn bị của hai bên. Ngược lại, nếu khoảng cách thời gian này càng kéo dài thì tiềm ẩn nhiều rủi ro. Chẳng hạn như bên bán cố chiếm dụng và sử dụng tiền đặt cọc chứ họ không đủ điều kiện hoặc không muốn ký hợp đồng mua bán khi thị trường giá cả biến động mạnh. Thậm chí, họ làm liều nhận đặt cọc với nhiều người do giá người sau mua cao hơn người trước, dẫn đến mất luôn tiền đặt cọc hoặc rơi vào tình trạng tranh chấp giữa các bên.</p>

<p>Mức đặt cọc là do hai bên thỏa thuận, tùy theo giá bất động sản. Mức đền bù cũng tương ứng nên tùy theo thoả thuận của cả hai bên trong mua bán. Thông thường là chọn ở mức 10-20%, vì thấp quá thì mức bồi thường không đủ bù đắp công sức và thời gian, còn chọn ở mức cao thì đối mặt với việc mất hoặc chôn vốn thiệt hại của chính tiền đặt cọc. Khi thiệt hại quá nặng thì cũng dẫn đến tâm lý chây ỳ của người vi phạm và phải dẫn đến thủ tục tố tụng rất mết mỏi.</p>

<p><em>Pháp luật đã có quy định về đặt cọc, giữ chỗ. Tuy nhiên, không nói đến các vấn đề về dự án, chủ đầu tư, tại sao hiện nay vẫn có nhiều khách hàng ngậm “quả đắng” khi thực hiện giao dịch này thưa luật sư?</em></p>

<p>Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015 có quy định về việc đặt cọc khá rõ ràng. Đây là một trong các biện pháp đảm bảo một bên giao cho bên kia một khoản tiền để quản lý nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Trên thực tế, đáng lo ngại là nhiều chủ thể tìm cách vận dụng để tạo ra quy định cho giống với việc đặt cọc nhưng bản chất là không thực hiện đúng việc đặt cọc như Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015.</p>

<p>Giao dịch đặt cọc là biện pháp áp dụng nhiều nhất nhưng rất tiếc là chưa nhận thức đúng, thậm chí cả cơ quan tố tụng thể hiện trong các bản án. Chẳng hạn, việc giao tiền đặt cọc có thể bên mua giao cho bên bán, hoặc bên bán giao cho bên mua nhưng tùy theo “thế” bên nào cần bên nào hơn.</p>

<p>Tiền đặt cọc vẫn thuộc sở hữu của bên giao nên bên nhận không có quyền sử dụng, chi tiêu cho mọi mục đích. Nhưng có những bản án tại tỉnh Khánh Hòa lại lập luận theo kiểu: “trường hợp phải hoàn lại hoặc bồi thường vì lý do nào đó, người ta tính giá trị cần hoàn trả, bồi thường là bao nhiêu, không ai yêu cầu trả đúng những đồng tiền đã đặt cọc” mà quên mất tiền là vật có thể thay thế, và sử dụng tiền thì cũng có nghĩa là định đoạt số tiền đó theo quyền sở hữu.</p>

<p>Có thể thấy, việc đặt cọc cũng giống như các biện pháp khác là thế chấp, cầm cố tài sản khác thì có thể thỏa thuận có cho phép việc sử dụng (vận hành, khai thác hoạt động) nhưng không cho phép định đoạt như bán cho người khác (đối với vật), sử dụng tiền để chi trả (đối với tiền).</p>

<p>Chính vì những nhận thức không đúng nên những rủi ro hiện nay lại rơi vào giao dịch đặt cọc, giao dịch mua bán thì lại ít rủi ro hơn. Vì nhập nhèm trong hoạt động đặt cọc, chẳng hạn “giữ chỗ” hoàn toàn không phải là “đặt cọc” nhưng có văn bản tên gọi giữ chỗ lồng cả nội dung “đặt cọc” nên trở thành văn bản đặt cọc mà người mua chủ quan không hiểu hết dễ bị mắc bẫy.</p>

<p>Có thể thấy, các giao dịch đặt cọc không đúng bản chất đều tiềm ẩn các nguy cơ khác nên rất khó nhận diện nguồn gốc rủi ro. Rủi ro hiện nay nhận dạng là:</p>

<p>Sử dụng giao dịch đặt cọc để chiếm dụng tiền của bên đặt cọc, kéo dài thời gian chiếm dụng, sử dụng tiền đặt cọc cho mục đích khác, thậm chí không thực hện việc ký kết hợp đồng, đặt cọc với nhiều người để lấy tiền nhiều người, không thực hiện hoạt động xây dựng.</p>

<p>Sử dụng giao dịch đặt cọc để nhận tiền, rồi từ từ ép khách hàng vào các giao dịch bất lợi, đưa vào các quy định ép buộc hoặc hạn chế quyền của bên mua trong hợp đồng mua bán, tăng giá,... nếu người mua không tiếp tục thì không hoàn trả tiền đặt cọc.</p>

<p><strong>Nhận thức sai dễ thành bẫy khách hàng</strong></p>

<p><em>Có hai cách giải thích cho việc đặt cọc, một là biện pháp huy động vốn thì việc thu tiền đặt cọc là trái với quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở. Trường hợp hai, giải thích đặt cọc là một biện pháp đảm bảo thực hiện ký hợp đồng thì sẽ không bị coi là trái pháp luật.</em></p>

<p><em>Tuy nhiên, để áp dụng điều này trên thực tế thực sự rất khó khăn và không rõ ràng, phải chẳng đây có thể là một kẽ hở để các chủ đầu tư lách luật?</em></p>

<p>Theo đúng chuẩn mực các quy định pháp luật, đặt cọc theo Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 là để đảm bảo ký kết hợp đồng mua bán. Tại thời điểm thỏa thuận đặt cọc thì bất động sản hình thành trong tương lai đã đủ điều kiện và có thể ký ngay hợp đồng mua bán, nhưng vì các bên cần thời gian để chuẩn bị (giấy tờ, tiền) nên mới ký thỏa thuận đặt cọc hẹn một ngày ký kết hợp đồng mua bán. Tuy nhiên, các dạng đặt cọc hiện nay trong bất động sản không đúng như vậy. Cái khác nhau nhất là khi ký thỏa thuận đặt cọc là bất động sản hình thành trong tương lai chưa đủ điều kiện giao dịch.</p>

<p>Theo Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 quy định, nhà ở, bất động sản hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Theo Bộ Luật dân sự 2015, tài sản hình thành trong tương lai bao gồm tài sản chưa hình thành và tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch.</p>

<p>Không rõ ràng là do cách hiểu của cơ quan quản lý nhà nước và cơ quan tố tụng, đối với bất động sản không đủ điều kiện để ký hợp đồng mua bán mà vẫn ký thỏa thuận đặt cọc để bảo đảm việc ký kết hợp đồng thì ngay tại điểm đó đã chưa đủ điều kiện, che dấu điều đó nên thời gian chờ ký hợp đồng kéo dài cho tới khi đủ điều kiện.</p>

<p>Do đó mới có kiểu lý luận là ký đặt cọc chỉ đảm bảo việc ký hợp đồng nên không cần điều kiện, khi ký đặt cọc là bất động sản phải đủ điều kiện giao dịch. Theo nguyên tắc pháp luật, khi có quyền sở hữu thì mới phát sinh quyền định đoạt. Với tài sản hình thành trong tương lai (chưa hình thành nên tài sản) đã được quy định cụ thể đủ điều kiện nào đó mới được thực hiện việc mua bán, ở đây là hoàn toàn chưa có quyền sở hữu của chủ đầu tư đối với một sản phẩm cụ thể.</p>

<p>Nếu ký dưới dạng một thỏa thuận với nội dung đầy đủ và đúng bản chất, chủ đầu tư sẽ thực hiện việc đầu tư theo tiến độ xác định nào đó. Khi có đủ điều kiện để giao dịch tài sản hình thành trong tương lai thì các bên sẽ ký kết hợp đồng mua bán.</p>

<p>Với nội dung đầy đủ đó thì phải là giao dịch dân sự có điều kiện (Điều 120 Bộ Luật dân sự), tức là các bên có thỏa thuận về điều kiện phát sinh hoặc hủy bỏ giao dịch dân sự thì khi điều kiện đó xảy ra, giao dịch dân sự phát sinh hoặc hủy bỏ.</p>

<p>Trường hợp điều kiện làm phát sinh hoặc hủy bỏ giao dịch dân sự không thể xảy ra được do hành vi cố ý cản trở trực tiếp hoặc gián tiếp của một bên thì coi như điều kiện đó đã xảy ra. Trường hợp có sự tác động trực tiếp hoặc gián tiếp của một bên cố ý thúc đẩy cho điều kiện xảy ra thì coi như điều kiện đó không xảy ra.</p>

<p>Trong đó, việc đặt cọc là đảm bảo cho giao dịch dân sự có điều kiện (Điều 120 Bộ Luật dân sự). Lúc đó, chủ đầu tư không thực hiện đủ điều kiện để giao dịch là đã vi phạm và phải bồi thường cho bên đã đặt cọc.</p>

<p>Việc sai về bản chất thứ hai, bên đặt cọc đã định đoạt (sử dụng vào chi trả) số tiền đặt cọc (vẫn thuộc sở hữu bên đặt cọc) là vi phạm nghiêm trọng đến quyền sở hữu của bên đặt cọc, do việc sử dụng sai tiền đặt cọc cũng là nguyên nhân nở rộ tình trạng thỏa thuận đặt cọc khi chưa đủ điều kiện.</p>

<p>Do bên nhận tiền cọc có nhiều khoản tiền, khi nhận cọc của một giao dịch thì bỏ chung vào khối tiền đó, do đó chỉ kiểm tra toàn bộ khối tiền đó mới xác định chính xác được việc định đoạt tiền cọc trái phép. Nếu bên nhận đặt cọc chi trả cho người khác ngay số tiền đặt cọc mà không đưa vào khối tiền chung thì sẽ xác định được ngay đường đi của tiền đặt cọc.</p>

<p>Nếu không nhận thức đúng để áp dụng giải quyết và xử lý về giao dịch đặt cọc thì sẽ làm cho các giao dịch đặt cọc trở thành mảnh đất màu mỡ để lợi dụng. Hậu quả là sẽ xuất hiện đối tượng chiếm đoạt tiền đặt cọc và sử dụng chi trả mục đích riêng nên không còn tiền để hoàn trả cho bên đặt cọc. Về mặt xã hội, đặt cọc đúng quy định sẽ thúc đẩy giao dịch, ngược lại xử lý không đúng thì nó chỉ là cái bẫy cho những kẻ lợi dụng.</p>

<p><em>Theo luật sư, có giải pháp nào để hạn chế xảy ra trường hợp khách hàng lỡ đặt cọc cho các dự án ma hoặc chủ đầu tư không uy tín, dẫn đến tiền mất tật mang không? Làm sao để đảm bảo được chủ đầu tư nhận tiền xong để xây dự án mà không phải dùng cho việc khác?</em></p>

<p>Bộ Luật Dân sự của Việt Nam được quy định khá giống nhiều nước, đều là những nguyên tắc chung trên khoa học pháp lý. Do đó, vấn đề đặt cọc ở Việt Nam hiện nay là do nhận thức và việc quản lý của cơ quan quản lý và cơ quan tố tụng nên việc thực hiện chưa nghiêm, chưa đúng. Nếu cần thiết, Bộ Luật Dân sự cần ghi rõ việc bên nhận đặt cọc không được định đoạt (sử dụng tiền đặt cọc để chi trả) cho nhiều người dễ nhận thức hơn.</p>

<p>Với sự vận hành không đúng như hiện nay thì việc đặt cọc không thực hiện đúng quy định pháp luật (hình thức giao dịch không đúng bản chất, chủ đầu tư sử dụng tiền đặt cọc) nên rủi ro không thể tránh, ít nhất là bị chiếm dụng vốn (nếu sau đó chủ đầu tư vẫn ký hợp đồng đặt cọc) hoặc bị ép trong bất lợi trong quá trình ký hợp đồng mua bán, hoặc nữa là khó khả năng thu hồi, mất trắng tiền đặt cọc (nếu chủ đầu tư không thực hiện dự án, không ký hợp đồng ký bán cho người khác, nhiều người).</p>

<p>Mức độ rủi ro như thế nào là tùy từng chủ đầu tư, từng dự án, từng thời gian cụ thể mà không thể đưa ra một công thức để mọi người áp dụng nhằm đánh giá, cân nhắc. Người mua nên xem xét kỹ lưỡng hồ sơ pháp lý của dự án, uy tín chủ đầu tư và cân nhắc trong việc lập hợp đồng đặt cọc quy định rõ trách nhiệm của bên bán cũng như điều kiện bồi thường để hạn chế rủi ro.</p>

<p>Xin cảm ơn luật sư!</p>
